De geringe huizenprijsstijging sinds 2001 hangt vooral samen met de
gemiddeld genomen magere ontwikkeling van het beschikbaar inkomen en
het gezinsvermogen. Daarnaast waren koopwoningen sinds 2000 vrijwel
steeds wat overgewaardeerd. Ook dit drukte de stijging van de
huizenprijs in de jaren 2001-2003. Deze 'prijscorrectie' is echter
beperkt gebleven, doordat het neerwaarts aanpassen van te hoge
huizenprijzen trager verloopt dan het opwaarts aanpassen van te lage
huizenprijzen.
Dit concludeert het Centraal Planbureau (CPB) in het CPB Document Welke
factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?. Met
behulp van schattingen waarin onderscheid wordt gemaakt tussen
ontwikkelingen op lange en korte termijn, heeft het Planbureau de
doorwerking van verschillende factoren op de ontwikkeling van de
huizenprijs geanalyseerd. De geschatte vergelijkingen kunnen de
feitelijke ontwikkeling van de huizenprijs in de periode 1980-2003
redelijk goed beschrijven. Daarnaast is expliciet getoetst of het
aanpassingsproces van prijzen in een situatie waarbij huizen
overgewaardeerd zijn, langzamer verloopt dan in een situatie waarbij de
feitelijke prijs lager is dan op grond van achterliggende economische
factoren zou mogen worden verwacht. Dit blijkt inderdaad het geval te
zijn. Aanbieders van woningen zijn in geval van overwaardering eerder
geneigd om wat langer te wachten op een geschikte koper, dan om de
prijs te verlagen.
Uit de schattingen blijkt dat op de langere termijn de reële
huizenprijs, dat wil zeggen de nominale huizenprijs gecorrigeerd voor
de inflatie, bepaald wordt door de niveaus van het reëel beschikbaar
looninkomen, het financiële gezinsvermogen, de reële rente en de
woningvoorraad. Op de korte termijn wordt de ontwikkeling van de reële
huizenprijs bepaald door de veranderingen in het reëel beschikbaar
looninkomen, de nominale rente, de consumentenprijsindex en de
woningvoorraad. Daarnaast is van belang of gemiddeld genomen sprake is
van een over- of onderwaardering van koopwoningen ten opzichte van het
prijsniveau dat op basis van de achterliggende lange-termijnfactoren
verwacht zou mogen worden.
De reële stijging van de huizenprijs in de periode 1992-2000 van
gemiddeld 8,5% per jaar kan voor driekwart worden toegeschreven aan de
groei van het inkomen en, in mindere mate, van het financiële vermogen
van gezinnen. Daarnaast heeft de lage reële rente bijgedragen aan de
huizenprijsstijging. Het neerwaartse effect als gevolg van het op de
markt komen van nieuwbouwwoningen (jaarlijks gemiddeld 75 000) bedraagt
in die periode circa 2%-punt per jaar. Uit de analyse blijkt dat de
relatief gematigde huizenprijsstijging in de periode 2001-2003 vooral
werd veroorzaakt door de geringere inkomens- en vermogensontwikkeling
sinds 2001. Daar staat tegenover dat in die periode relatief weinig
huizen zijn gebouwd. Wel waren koopwoningen sinds 2000 gemiddeld
genomen vrijwel steeds enigszins overgewaardeerd. De prijsaanpassing
die hieruit voortvloeide heeft de stijging in de jaren 2001-2003
weliswaar gedrukt, maar deze aanpassing is beperkt gebleven door de
eerder genoemde neerwaartse prijsstarheid.
Bron: Ministerie van Economische Zaken