Waar institutionele beleggers hun portefeuille huurwoningen verkleinen, blijven woningcorporaties jaar na jaar investeren in hun woningportefeuilles. De deelnemers aan de Aedex/IPD Index besteedden in 2004 ruim 1,5 miljard euro aan verbetering en vernieuwing van hun woningen. Bovendien boekten zij in dat jaar een betere rendementsprestatie dan in 2003.
Dit verbeterde rendement is het gevolg van de stijgende waarde van het corporatiebezit. Het rendement uit huurinkomsten is licht gedaald. De waardestijging verschilt per regio, de Zuidelijke Randstad liet naar verhouding de grootste waardestijging zien. De kosten voor bedrijfsvoering van corporaties stegen niet sneller dan de inkomsten; vooral de onderhoudsuitgaven namen toe. De Indexdeelnemers keerden 513 miljoen euro uit aan maatschappelijk dividend.
Zo bleek vandaag bij de bekendmaking van de resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de Aedex/IPD Transformatieindex voor het jaar 2004.
Vernieuwing
In 2004 hebben de woningcorporaties die aan de Aedex/IPD Index deelnemen in totaal voor ruim 1,5 miljard euro aan vernieuwing en verbetering van hun woningportefeuilles omgezet. Dit komt neer op 3,1 procent van de totale marktwaarde van deze portefeuilles. De netto-investeringen van deze groep corporaties bedroeg 341 miljoen euro, wat neerkomt op 0,7 procent van de portefeuillewaarde.
Corporaties vernieuwen hun woningen om aan de woonwensen van de toekomst te voldoen. Ook uit de meerjarige cijfers blijkt dat corporaties jaar na jaar netto investeerders zijn. De institutionele beleggers verminderden de laatste jaren hun beleggingen in woningen.
Rendement
Uit de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2004 blijkt dat de woningcorporaties een totaal rendement van 8,5 procent (2003: 7,1 procent) realiseerden. De stijging in rendementsprestatie danken corporaties grotendeels aan de ontwikkeling van de waardegroei in 2004: 5,6 procent (2003: 4,2 procent). Het directe rendement in 2004 bedroeg 2,7 procent (2003: 2,8 procent). De belangrijkste oorzaken van de waardestijging in 2004 zijn de nog steeds verder dalende kapitaalmarktrente en de stijging van de vrije verkoopwaarde van de corporatiewoningen.
Efficiëntie
De Aedex/IPD Index registreert de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van corporaties. Dit wordt uitgedrukt in de zogeheten bruto inkomsten/exploitatiekosten ratio. Deze ratio bedroeg op het totaal van de woningportefeuilles van alle deelnemers aan de Aedex/IPD Index in 2004 46,4 procent (2003: 46,6 procent). Hieraan is te zien dat de kosten van de operationele bedrijfsvoering gelijke tred hielden met de ontwikkeling van de inkomsten uit verhuur. De inkomsten uit verhuur stegen in 2004 met 4,0 procent (2003: 3,5 procent). Per verhuurde vierkante meter stegen de exploitatiekosten evenwel naar 29,7 euro(2003: 27,5 euro), een stijging van 8 procent. Deze stijging is vrijwel geheel aan de toename van de onderhoudsuitgaven toe te rekenen.
Maatschappelijk dividend
De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet de Aedex/IPD Index de invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. Daarvoor worden de portefeuilles van de deelnemers onderverdeeld in een zogeheten primair maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille.
De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Ze kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement te halen dat ze gezien hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt, is het 'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2004 1,8 procent. Dit betekent dat de 37 corporaties die aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2004 meededen in totaal ruim 513 miljoen euro aan de samenleving ten goede lieten komen.
Regionale verschillen
Voor het eerst dit jaar gaat de Aedex/IPD Index ook dieper in op de verschillen tussen regio's. Zoals verwacht lopen de rendementen per regio uiteen. Het verschil in waardegroei is hiervoor de belangrijkste verklaring. De Zuidelijke Randstad, de regio met het hoogste rendement, 9,8 procent, toont een waardegroei van 7,0 procent. In de Noordelijke Randstad is de waardegroei 6,2 procent bij een totaal rendement van 9,1 procent. Zuid-Nederland toont het laagste totaal rendement (6,4 procent) bij een waardegroei van 3,5 procent. Noord-Nederland heeft met de Noordelijke Randstad vergelijkbare rendementen gerealiseerd, respectievelijk 9,1 (totaal) en 6,0 procent (waardegroei).
Oost-Nederland is met 7,3 procent totaal rendement en 4,6 procent waardegroei onder de landelijke index uitgekomen.
Databankomvang
De gepubliceerde Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex-2004 bestaat uit informatie van bijna 7000 onroerend goed complexen, verspreid over heel Nederland, met een gezamenlijke marktwaarde in verhuurde staat van 48,5 miljard euro (per ultimo 2004). De Index omvat, voorzover vandaag gepubliceerd, circa 566.000 woningen, 24 procent van het totale corporatie bezit.
bron:AEDEX