De commissie Leenhuis wil dat huurdersorganisaties een bijzondere en 'prio-ritaire positie' krijgen als gesprekspartner van verhuurders. Daarbij vindt de commissie dat er een eind moet komen aan de ongelijke positie van huur-dersorganisaties in de commerciële huursector en de corporatiesector.

Om dit te kunnen realiseren is het nodig de Overlegwet te verbeteren. De com-missie stelt vast dat de positie van huurders in te liberaliseren woningen onnodig onzeker is. Zij pleit ervoor ook dit probleem op te lossen met wet- en regelgeving. De Woonbond is blij met deze aanbevelingen. De commissie Leemhuis heeft in opdracht van het ministerie van VROM en de Woonbond on-derzocht hoe de zeggenschap van huurders en huurdersorganisaties kan worden verbeterd en voor de Woonbond is duidelijk dat zij haar opdracht serieus heeft genomen.

Prioritair belang huurders
Het is voor het eerst dat huurders als 'in het bijzonder belanghebbend' worden erkend. Dat onderscheidt hen van alle andere 'stakeholders' waar verhuurders tegenwoordig mee overleggen. In het rapport 'Verbetering posi-tie en zeggenschap huurders', stelt de commissie Leemhuis over de presta-tieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties 'Deze prestatieafspraken hebben directere gevolgen voor huurders dan voor andere inwoners van de ge-meente, omdat zij betrekking hebben op veranderingen in het woningaanbod en in de woonomgeving van de woningen van de verhuurder, waaronder ook de ei-gen huurwoning valt.' Deze bijzondere positie van huurders vloeit voort uit de erkenning van het wonen als sociaal grondrecht, iets waar de Woonbond al jaren op hamert.

Gelijkstelling
De positie en zeggenschap dient volgens de commissie voor alle huurders ge-lijk te zijn, dus ook voor huurders in de sociale en particuliere sector. Dat impliceert dat de werking van de Overlegwet wordt uitgebreid tot alle soorten huurdersorganisaties. Het maakt dan niet meer uit of er sprake is van een bewonerscommissie, een huurdersorganisatie in een complex met zowel koop- als huurwoningen of een stedelijke huurdersorganisatie. Deze adviezen van de commissie sluiten naadloos aan bij de bevindingen uit een in 2001 door de Woonbond verricht onderzoek naar de werking van de Overlegwet.

Huurprijsliberalisatie
De commissie constateert dat vergroten van het geliberaliseerd gebied van 5 procent naar 25 procent van alle huurwoningen voor huurders tot onnodig grote onzekerheid leidt. De onzekerheid betreft 'de ontwikkeling van de hu-ren, als er geen meerjarenafspraken over de huurverhoging zijn of over ter-mijnen die in acht dienen te worden genomen bij de huurverhogingsaanzeggin-gen.' De commissie wijst erop dat het om huurders gaat die niet zelf voor een geliberaliseerde huurwoning hebben gekozen. Het overkomt hen. Een deel zal over een inkomen beschikken dat niet 'past' bij het nieuwe, hogere huurniveau in de geliberaliseerde situatie. De onnodige onzekerheid voor huurders die in een te liberaliseren woning zitten is ook voor de Woonbond een ernstig punt van kritiek. De Woonbond gaat er sowieso van uit dat de
plannen om twintig procent extra huurwonin-gen te liberaliseren, onverantwoord zijn en groot sociaal leed veroorzaken.

Bevoegdheden en faciliteiten
De commissie laat na om huurdersorganisaties instemmingsrecht te geven. De Woonbond vindt dit een gemiste kans. Woonbonddirecteur Mà¡ria van Veen: 'Op bijvoorbeeld een
onderwerp als servicekosten is het onterecht dat een meer-derheid van de huurders geen bepalende stem heeft in het beleid van de ver-huurder.' Een ander punt waarop de
commissie het volgens de Woonbond laat afweten is de manier waarop het recht van
initiatief wordt ingevuld. De commissie wil huurdersorganisaties met een recht van
initiatief in staat stellen onderwerpen op de agenda te zetten van het overleg met de
verhuur-der. Van Veen: 'Dat doen de meeste huurdersorganisties al. Een recht van
initiatief stelt pas iets voor als een duidelijke meerderheid van huurders zaken kan kan initiëren. Denk bijvoorbeeld aan bepaald onderhoud, aan het vervangen van een
gemeenschappelijke warmtemeter door meters die het indi-viduele verbruik meten. En
natuurlijk moet de verhuurder de kosten daarvan in de huur kunnen doorrekenen.'

Tenslotte stelt de Woonbond vast, dat wat de commissie adviseert, de nodige eisen stelt aan het functioneren van huurdersorganisaties. Het is daarbij in de ogen van de Woonbond belangrijk dat huurdersorganisaties zich in vol-doende mate kunnen ontwikkelen en de beschikking krijgen over de nodige fi-nanciële middelen en faciliteiten.

De positie van individuele huurders
De erkenning door Leemhuis van individuele huurders als stakeholder van de verhuurder
leidt tot een algemene informatieplicht: 'Bij invoering van deze algemene
informatieplicht voor verhuurders kan de motiveringsplicht voor huurwoningen boven het inflatiepercentage vervallen, met uitzondering van de puntentelling per woning.' Als het aan de commissie ligt gaan verhuur-ders hun huurders ook nog eens individueel raadplegen middels panels, en-quàªtes en dergelijke. De Woonbond ziet evenals de commissie veel in het gebruik van moderne in-formatie- en communicatietechnologie. Zowel huurdersorganisaties als ver-huurders hebben er baat bij de mening van de individuele huurder te kennen.

bron:De Woonbond