Stijgende bouwproductie, stijgende lasten en goed rendement



De toegenomen bouwproductie in 2004 van nieuwe huurwoningen zal volgens de opgave van de woningcorporaties de komende jaren doorgezet worden. Door de toenemende productie, de opnieuw gestegen bedrijfslasten en door de vanaf 2006 te betalen heffing in het kader van de huursubsidie zal de druk op de vermogensontwikkeling echter de komende jaren worden versterkt. Tot die conclusie komt het Centraal Fonds Volkshuisvesting in zijn Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2005. De vermogensovermaat van de corporatiesector is met 0,6 miljard euro afgenomen en bedraagt ultimo 2004 14,3 miljard euro.

De omvang van de investeringen in woningverbetering is in 2004 op hetzelfde niveau gebleven als het voorafgaande jaar. Gelet op de noodzakelijke vernieuwing van de vastgoedportefeuille van de woningcorporaties op de lange termijn, vraagt het bestuur van het Fonds zich af of het investeringsniveau voor de komende jaren niet op een hoger niveau gesteld moet worden. Het rendement op het weerstandsvermogen was met ruim 7% goed, maar minder dan voorgaande jaren.

De vermogensontwikkeling bij corporaties staat de komende jaren onder druk door de toenemende bedrijfslasten en de vanaf 2006 te betalen heffing in het kader van de bezuinigingen op de huursubsidie. De netto-bedrijfslasten zijn in 2004 met 8,7% gestegen, de lonen en salarissen met 2,8%. Het Centraal Fonds is in overleg met het Ministerie van VROM gestart met een vervolgonderzoek naar de oorzaken van de stijgingen van de netto-bedrijfslasten. Hoewel de onrendabele investeringen zijn toegenomen, wordt de toename afdoende gecompenseerd door de opbrengsten uit verkoop van huurwoningen en de bouw van koopwoningen. Bij 21 corporaties is sprake van een financieel zwakke positie, tegenover 14 in het voorafgaande jaar.

Bij hun sloop, renovatie en nieuwbouwactiviteiten richten corporaties zich op een brede aanpak met kwaliteitsverbetering, vernieuwing van de vastgoedportefeuille en op een bijdrage aan de VINEX-taakstellingen. De voorgenomen herstructureringsactiviteiten richten zich vooral op de wijken met een zwakke structuur, doch gunstige dynamiek. In het productiebeleid van woningcorporaties blijkt sprake van een ruimere focus dan alleen op de 56 prioriteitswijken. Door de hogere productie is er ook sprake van een hogere mutatiegraad op de huurwoningenmarkt.

Het interne toezicht maakt een positieve ontwikkeling door. Toch is er nog veel ruimte voor verbetering in de verantwoording: nog altijd een vijfde van de corporaties doet geen verslag van de werkzaamheden van het intern toezichthoudende orgaan en slechts 8% geeft in haar verslag aan een toezichtkader te hebben. Van zelfevaluatie wordt beperkt melding gemaakt en in bijna de helft van de gevallen wordt niets gemeld over de honorering van de interne toezichthouders. Overigens valt bij het onderwerp beloning van besturen op dat een selecte groep van 39 corporaties voldoet aan de in 2004 gepubliceerde standaard van de Commissie Izeboud.

bron: Centraalfondsvolkshuisvesting



Comments are closed.
%d bloggers liken dit: