Streven naar efficiency verdient meer aandacht binnen woningcorporaties



De oorzaken voor de grote stijging van de bedrijfslasten bij woningcorporaties in de afgelopen jaren zijn te vinden in de stijging van de personele lasten en de toename van de overheidsheffingen. Waar het de personele lasten betreft is een deel van de groei veroorzaakt door de toegenomen personeelsformatie en daarnaast door de eenmalige storting in 2003 in het Pensioenfonds voor de woningcorporaties.

 

Exclusief deze storting lopen de sociale lasten in de pas met de algemene ontwikkeling van lonen en salarissen. Wel is de ontwikkeling van de CAO-lonen voor corporaties in de onderzochte periode hoger dan de gemiddelde stijging van de CAO-lonen in Nederland. Van de drie grootste stijgers (formatiegroei, CAO-lonen en sociale lasten en overheidsheffingen) is alleen de eerste direct door individuele corporaties te beïnvloeden. In de onderzochte periode van 2000 tot en met 2003 zijn de reële bedrijfslasten jaarlijks met 9% toegenomen.

Omdat eind 2004 werd geconstateerd dat het aandeel van de netto-bedrijfslasten van de huuropbrengsten was toegenomen tot ruim 52%, heeft Minister Dekker begin dit jaar het Centraal Fonds gevraagd onderzoek te doen naar de oorzaken van de stijging en zo mogelijk met aanbevelingen te komen. Naast het aangeven van de omvang van de verschillende onderdelen is gezocht naar verklaringen voor de geconstateerde stijgingen. De omvang van de lasten loopt tussen corporaties echter sterk uiteen: van 892 euro gemiddeld per woning voor kleinere corporaties (minder dan 2.000 woningen) tot 1.202 euro voor corporaties met meer dan 20.000 eenheden. Daarbij zijn er relaties te leggen tussen de hoogte van de bedrijfslasten en de mate van stedelijkheid, de omvang van de productie, het ambitieniveau en de vraag of er recent is gefuseerd. Het niveau van de bedrijfslasten per woning ligt voor corporaties met meer dan 20.000 eenheden en gefuseerd in de periode van 2000 tot en met 2003 bijna 19% hoger dan gemiddeld. Door het ontbreken van toelichtingen kan niet de conclusie getrokken worden dat de hogere lasten bijvoorbeeld ook geleid hebben tot een hogere kwaliteit van de dienstverlening voor de huurders. Daarnaast kan ook sprake zijn van verantwoorde investeringen voor komende herstructureringsprojecten waarbij eerst de kosten worden genomen en de resultaten later in de tijd naar voren komen. Of dat inderdaad het geval is, is veelal niet af te leiden uit de verantwoording.

Van belang is ook het effect van de hogere lasten op de waardeontwikkeling van het woningbezit. Daardoor is sprake van een relatieve daling van de netto-kasstroom uit exploitatie. Het negatieve waarde-effect daarvan wordt over de jaren 2000 tot en met 2003 geraamd op 7,8 miljard euro.

Op grond van de resultaten bepleit het Centraal Fonds een meer uniforme verantwoording waardoor men beter in staat zal zijn tot bedrijfsvergelijking en het ontwikkelen van benchmarks die op hun beurt kunnen bijdragen aan een groter besef van kostenbeheersing bij besturen en interne toezichthouders. In de verantwoording zal ook meer aandacht besteed moeten worden aan de bedrijfslasten, vooral waar het gaat om de door corporaties zelf beïnvloedbare factoren.

bron:Centraal fonds volkshuisvesting



Comments are closed.
%d bloggers liken dit: